各城市2023年GDP增长目标都在5.5%以上，体现出强烈的稳增长信号，预计全国GDP目标可能设定在5%左右。动态调整首套房贷利率政策的出台，拉开了房地产需求端刺激的序幕，未来地产发展或进入需求主导的新模式。

廖宗魁/文

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新年第一周，A股迎来四连阳，成交量稍稍有所放大。上证综指再度站上3150，创业扳指周涨幅达3.2%。

开年市场稍稍回暖，缓和了上个月的低迷情绪。不过，市场整体的氛围还是比较犹豫的。一方面，对疫后经济会在何时开启复苏，依然存在不确定性。12月制造业PMI为47%，比上月下降1个百分点，已经连续三个月处于枯荣线以下，表明经济目前至少还未出现恢复。另一方面，2023年的政策会给予经济多大的支持力度呢？似乎也不是很明朗。

相对于A股资金的犹豫，近两个月北上资金则已经开启了疯狂扫货模式。自2022年11月11日至2023年1月6日，北上资金累计净买入达1200亿元。北上资金净流入靠前的板块主要集中在食品饮料、生物医药、家用电器、银行、非银金融和房地产，聚焦疫后经济复苏的板块。年初以来，在美元大致平稳的情况下，人民币汇率升值了约1.5%，人民币汇率的逆势走强也说明外资在积极看多人民币资产。

虽然疫情防控放开后，对经济仍存在短期扰动，但感染达峰后，经济的动能肯定会有所恢复，北上资金正是瞄准了这一中期趋势而大举流入。

近期，各地市正在紧锣密鼓的召开2023年两会，提出了2023年的主要经济目标和工作重心，稳增长的信号还是非常强烈的。由此我们大致可以推测即将在3月初召开的全国两会上提出的全国2023年经济增长目标很可能在5%左右，政策的支持力度应该不会小。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这是继房地产供给端的“三支箭”之后，政策开始打出了需求端的“第一支箭”。与此同时，近日住建部部长在谈及确保房地产市场平稳健康发展时表示，“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。”由此可见，未来可能还会有进一步刺激房地产需求端的“第二支箭”、“第三支箭”。

各地市增长目标均在5.5%以上

市场对于全国两会将制定怎样的经济目标关注度较高，由此可以确定政策对经济的支撑力度。不过，从近期各城市率先召开的两会可以大致窥测出2023年经济目标的一些端倪。

据本刊记者不完全统计，绝大部分城市2023年GDP目标均比2022年目标有所下调，但目标都在5.5%以上。从主要的二线城市看，下调幅度大致在0.5%-1%。比如青岛、长沙和郑州2023年GDP目标分别为5.5%左右、7%左右和7%，都比2022年的目标下调0.5个百分点；武汉、厦门2023年GDP目标分别为6.5%以上、6.5%，都比2022年的目标下调1个百分点。

不过，尤其值得注意的是一线城市广州，它提出的2023年GDP目标为6%以上，比2022年的目标上调了0.5个百分点。广州提出，在住房方面，支持刚性和改善性住房需求，土地集中出让配建政策性住房不少于10%，并强力推进中心城区城中村改造。在消费方面，推进地标性商业综合体建设，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，培育壮大邮轮游艇产业等新增长点。

在1月中下旬，各省份（自治区、直辖市）的两会将密集召开，将能够对2023年各地的目标和政策有更为清晰的蓝图。

国盛证券认为，对于2023年的政策可以乐观点，大方向偏积极、偏宽松，将全力稳信心、稳增长、扩内需、中央加杠杆。对2023年经济不宜悲观，触底回升是大方向，12月中下旬以来地铁客运量等高频指标已有回升迹象，指向后续经济环比将逐步修复。

房地产需求端政策发力

2022年经济下行压力大，除了疫情的扰动外，地产迟迟没有企稳也是重要的原因。狭义的房地产产值约占GDP的7%，而广义的房地产扯动可能超过GDP的25%，房地产能否平稳健康发展，将直接关系到2023年稳增长的效果。

2022年房地产政策大致分为三个阶段：第一个阶段是2022年上半年，主要以各地区自主的进行需求端限制的一些松绑；第二阶段是2022年三季度，主要是推出以保交楼为重心的政策；第三阶段是2022年四季度，相继出台了针对房企流动性危机的“三支箭”政策。

从需求端来看，虽然2022年整体房贷利率也有所下降，但相对于整个房地产和经济的下行程度，相对于其他一些国家，我们的房贷利率仍然是偏高的。

2021年下半年以来，个人住房贷款的加权平均利率比高点下降了约1.3个百分点，这一下降幅度对比以往的经济周期仍是偏低的。比如2014-2015年个人住房贷款的加权平均利率从高位约下降了约2.4个百分点，2011-2012年个人住房贷款的加权平均利率从高位下调超1.4个百分点。由于本轮房地产的下行压力是近20多年最大的，目前房贷利率的整体下调显然是不够的。

2022年央行也多次下调了5年期LPR，进而引导房贷利率的下行。一方面，由于LPR的下调更具有全局性的意义，受到更多内外因素的束缚；另一方面，房贷利率会依据5年期LPR存在一个波动下限。这两方面的因素就使得整体的房贷利率下降较为有限。

鉴于此，在9月底，央行和银保监会就阶段性调整了差别化的住房信贷政策，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

此次央行和银保监会的新规出台，则将之前的临时性规定常态化了，也更加规范，有利于保障该政策的中长期效果。中信证券认为，此次新规还设定了未来政策退出的路径。政策退出的条件是该区域连续三个月房价环比和同比均上涨（这一门槛是比较高的），这就保证了进入利率自主决定的城市，优惠窗口保持的时间相对较长，不会出现市场尚未完全复苏，政策就过快退出的局面。

按照9-11月的房价数据，在70个大中城市中有38个城市房价同比和环比均连续下降，这意味着至少有这38个城市可以取消首套房按揭贷款利率下限。中信证券认为，在经过几轮评估之后，除个别城市外，对首套房按揭贷款利率的下限将会基本取消，直到市场全面回暖为止。

这种房地产政策模式的变化，也对应着未来房地产的新模式。国泰君安证券认为，驱动未来楼市走势的，不再是过去的房企杠杆，而是切切实实的居民需求，逐步降低购房门槛、限制房企杠杆。对比新模式，旧模式就是房企的金融化，因此新模式一定会是房企去金融化，但作为对冲，居民的杠杆率一定会维持，让实际的需求来驱动杠杆的放大，而非房企的融资环境来驱动。新模式就是需求主导楼市，当前动态调整首套房贷款利率，拉开了新模式的序幕。

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