观点网 春节期间A股休市长达9天，期内其他地区股市走势喜人，市场原盼望这里也能走出“开门红”行情。但1月30日A股高开低走，万科等房企则录得下跌，与外界预期难免有落差。

当天收盘后，A股上市公司抓住信批规定的“尾巴”密集发布业绩预告。根据沪深两市的要求，上市公司预计年度经营业绩出现净利润为负亏损，净利润同比上升或下降50%以上，实现扭亏为盈，以及净资产为负等情况的，应当在1月31日之前披露。

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在业绩预告的名单之中，尽管不乏诸如比亚迪这类继续高歌猛进的企业，但企业预亏的情况同样触目，房地产板块堪称雷声不断。

观点新媒体粗略统计，仅1月30日晚至1月31日早间就有30余家房企发布业绩预告，且绝大多数属于盈警类别，至多亏损达250亿元，最高降幅接近29倍。

其中，荣盛发展预计2022年亏损继续扩大至约190-250亿元，同比降幅283%-405%；蓝光发展亏损扩大至219.37亿元，同比降幅59%；金科股份盈转亏95-190亿元；阳光城亏损80-110亿元；华侨城盈转亏80-100亿元；泛海亏损70-100亿元；中南建设则亏损75-90亿元。

但仍有个别幸运儿数据光鲜，华夏幸福从2021年亏损390亿元优化至去年的盈利11-16亿元，考虑到其主要由于债务重组取得重大进展，拉动了非经常性损益，这并不具有普适性。实际上，该公司扣非净亏损仍高达168-173亿元。

随着业绩雷声的增加，在预亏房企的映衬下，1月初首先释放盈警信号的保利发展、招商蛇口，反倒成为降幅“偏温和”的少数。观点新媒体曾担忧，保利、招商仅是房企业绩加速下探的先头部队，如今不幸言中。

从头部房企到百强阵容，它们的际遇已一再佐证一个既定事实：2022年是中国房地产发展史上最为艰难的一年。

对于大部分房企而言，去年业绩下降主要有三方面诱因：第一是房地产市场持续下行及现金流安排等影响，项目交付量、毛利率均出现大幅下滑，导致整体结转规模、毛利润受拖累。同时项目停工导致资本化利息变成费用化，从而产生亏损。

第二，面对房地产市场需求下滑，多数企业选择调整策略加大去化力度，采取了降价促销、去库存等举措，尤其是现房库存去化可以实现当期销售当期确认收入，加剧了亏损。国家统计局披露，去年全年商品房销售均价9814元/平方米，同比下降3.2%。

第三，基于审慎性原则对存在减值迹象的资产计提减值准备，这在市场情况变化的情况下同比有所增加。比如，蓝光发展去年全年计提约160亿元减值损失，较三季末近乎翻番，主要为存货跌价准备。

相比于业绩下降，亏损对企业造成的杀伤力更大，最直接表现是对净资产的反噬作用。若亏损规模过大，还容易导致净资产为负，上市公司面临被ST（俗称戴帽）的命运。

截至2022年底，净亏损最高的房企中，蓝光发展预计净资产为-208.21亿元，中天金融净资产约-6.09至-20.09亿元，具有金融属性的泛海控股净资产则约为-6至-36亿元。由于净资产为负，根据规定它们的股票交易将被实施退市风险警示。

二级市场却是另一番光景。房企业绩下降甚至巨额亏损的公告披露后，投资者群体中惊慌、质疑、指责之声并不鲜见。但1月31日开盘，沪深地产板块下探后迅速反弹，最后个股都录得小幅下跌或翻红，外界所担心的跌停潮并未出现。

乐观派多将此解读为业绩压力加速释放，经过“洗澡”后2023年加快企稳回升。

他们眼中的正面案例便是万科，后者于2021年创下上市31年来第三次净利下降记录，主要原因也与毛利率下降、投资收益减少以及市场下行带来计提减值等有关。而去年前三季度，万科录得净利润增长2.17%，基本实现企稳回升目标。

在小说《三体》里，人类得知外星人入侵后采取了极端的策略，使地球步入大低谷时期。后来他们解放天性，认定活在当下最重要，于是“第二次文艺复兴”诞生，科技和生活质量快速提升。

刘慈欣说这叫“文明免疫力”，人类世界大病一场，触发了文明机体的免疫系统。于当下的房地产企业，它们又何尝不是想触发免疫系统。

去年四季度以来，随着金融16条等文件出台，政策端全力支持房地产平稳健康发展的方向明确，相当一部分企业陆续获得不同融资工具的支持。但房地产良性循环仍未完全恢复，根本原因在于企业基本面改善尚需时日，以及市场购买力尚未完全激活，于是近期相关鼓励购房政策频繁出台，监管层试图从降低房贷负担及放宽购房资格等角度解决这一难题。

理想情况下，随着更多宽松政策落地，以及市场销售的恢复，房地产企业的结转情况及减值规模有望改善，毛利率水平也有望企稳，从而带动业绩稳步回升。

但无论如何，房地产即便恢复景气度，也不会再像过往“三高”式发展。一方面是监管层鼓励行业积极探索新发展模式，另一方面房企也从追求规模转向追求利润、现金流，包括万科、华润、旭辉、绿城、招商、融创等陆续精简组织，向管理要效益。

只是为实现这种转变它们已付出了极惨痛的代价，且若不吸取教训，未来还将制造更多的雷。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

关键词： 房地产公司